Что важно знать арендодателю: подробный гид по договорам аренды и налогам в Казахстане (с учетом изменений с 2026 года)

Договор аренды (имущественного найма) — это не просто формальность и не «типовой бланк из интернета». Для арендодателя это инструмент защиты собственности, контроля платежей и минимизации юридических и налоговых рисков. Ошибки в договоре или игнорирование новых требований по учету аренды могут обернуться спорами, штрафами и потерей дохода.

Ниже — подробный лонгрид для арендодателей, который объединяет юридические и налоговые аспекты: от грамотного оформления договора до формы 871.00 и новых налоговых режимов с 2026 года.

Рекомендуем автоматизировать учет аренды в модуле 1С:Учет Аренда. Спрашивайте у менеджеров Первого Бита.

Почему шаблонный договор аренды опасен для арендодателя

В открытом доступе можно найти десятки, если не сотни, образцов договоров аренды. Но почти все они универсальные и не учитывают:

• специфику объекта (офис, торговая точка, склад, производственное помещение, рынок и др.);
• реальный формат использования (торговля, услуги, складирование, производство);
• риски неплатежей и порчи имущества;
• будущие изменения налогового и гражданского законодательства.

В результате:

• для арендодателя главный риск — неплатежеспособный арендатор и сложности с выселением при задолженности;
• для арендатора — возможность внезапного повышения ставки, навязанных расходов и досрочного выселения после вложений в ремонт.

Шаблонный договор зачастую:

• не дает арендодателю четкого механизма расторжения при нарушениях;
• не регулирует порядок индексации, дополнительных платежей, доступа к помещению;
• не описывает ответственность арендатора за порчу имущества и неотделимые улучшения.

Поэтому профессионально составленный договор — это не лишняя бюрократия, а инструмент финансовой и правовой безопасности, который снижает риск затяжных споров и непредвиденных расходов.

Правовая основа арендных отношений: на что опирается арендодатель

Арендные отношения в Казахстане регулируются несколькими ключевыми актами:

1. Гражданский кодекс РК (Особенная часть)

• Главы об имущественном найме/аренде определяют базовые правила: форму и содержание договора, права и обязанности сторон, последствия нарушения условий.

2. Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

• Важен для долгосрочных договоров (на 1 год и более), подлежащих государственной регистрации. Без регистрации у арендатора не возникает зарегистрированного обременения перед третьими лицами.

3. Налоговый кодекс РК

• Устанавливает порядок налогообложения доходов от аренды для физических лиц, ИП и ТОО;
• Регулирует специальные формы отчетности, в том числе ФНО 871.00 «Реестр договоров аренды (пользования)»;
• С 2026 года вводит новые режимы для арендодателей-физлиц и усиливает налоговую нагрузку на владельцев коммерческой недвижимости.

Для арендодателя важно не только заключить договор по правилам ГК, но и выстроить корректную налоговую модель, чтобы избежать доначислений, штрафов и отказа в вычетах у арендаторов.

Критические пункты договора аренды: чек-лист для арендодателя

Чтобы договор работал в интересах арендодателя, нужно детально прописать ряд ключевых условий.

Предмет договора: точность идентификации объекта

По статье 542 Гражданского кодекса договор имущественного найма должен содержать данные, которые позволяют однозначно установить объект аренды. Если описание размыто, договор может быть признан недействительным.

Что обязательно указывать:

• кадастровый номер;
• точную площадь по техпаспорту (не «около 100 кв.м», а конкретное значение);
• этаж, номер офиса/помещения;
• назначение (офис, магазин, склад, пункт общепита и т.п.);
• при необходимости — описание части помещения (зона, сектор, блок).

Рекомендация:
к договору прикладывать план-схему с выделенными границами арендуемой площади. План должен быть подписан сторонами и указан как неотъемлемое приложение.

Арендная плата и скрытые расходы

Это самый конфликтный раздел, особенно в коммерческой недвижимости. Арендодателю важно:

• четко структурировать платежи;
• обозначить, какие расходы несет арендатор;
• снять риски споров о «внезапных» платежах.

В договоре нужно прописать:

• Состав арендной платы:

  • входит ли в ставку НДС;
  • включены ли в ставку:
    • коммунальные услуги;
    • охрана;
    • уборка мест общего пользования;
    • эксплуатационные расходы (OPEX);
    • вывоз мусора;
    • услуги по администрированию объекта.

• Порядок индексации:

  • как часто возможен пересмотр ставки (обычно не чаще 1 раза в год);
  • максимальный размер индексации (например, не более 10% за год, привязка к официальной инфляции или индексу).

• Валютная оговорка:

  • расчеты в Казахстане ведутся в тенге, но ставка может быть привязана к курсу валют (например, к доллару США или евро);
  • для арендатора это создает курсовые риски, арендодателю — риск конфликтов при резких скачках курса.

Обязательно пропишите формулу расчета, порядок уведомления об изменении ставки и механизм индексации заранее, чтобы избежать обвинений в одностороннем повышении аренды.

Срок аренды и регистрация договора

Здесь действует правило «одного года»:

• До 1 года
  Договор вступает в силу с момента подписания, государственная регистрация не требуется.

• На 1 год и более
  Договор подлежит обязательной государственной регистрации через ЦОН или eGov.
  Без регистрации:

  • у арендатора не возникает зарегистрированного права пользования перед третьими лицами;
  • у арендатора и арендодателя могут возникнуть затруднения при подтверждении расходов и доходов для налоговой.

Для арендодателя это важно, если:

• нужно обеспечить долгосрочную стабильность и прозрачность отношений;
• объект может быть предметом залога или продажи, и важно корректно отразить обременение.

Распространенная практика — заключать договор на 11 месяцев и постоянно его перезаключать, чтобы избежать регистрации. Формально закон это не запрещает, но с точки зрения стабильности и прозрачности не всегда выгодно ни арендатору, ни арендодателю (подробнее – в блоке «Вопросы и ответы»).

Ремонт, состояние помещения и улучшения арендованной коммерческой недвижимости

Одна из самых конфликтных тем — кто отвечает за состояние помещения и оборудование.

Обычно:

• текущий ремонт (косметика, мелкие неисправности) — обязанность арендатора;
• капитальный ремонт (капитальные сети, конструкции, основные системы) — обязанность арендодателя.

В договоре желательно конкретизировать:

• какие виды поломок и работ относятся к текущему ремонту;
• какие — к капитальному;
• предельные суммы затрат арендатора без согласования с арендодателем.

Неотделимые улучшения:

• если арендатор делает дорогой ремонт (перегородки, пол, инженерные изменения):
  • будут ли компенсироваться его расходы при выезде;
  • останутся ли улучшения у арендодателя без компенсации;
  • нужно ли получать предварительное письменное согласие арендодателя.

Рекомендация для арендодателя:
Пропишите, что любые капитальные и значительные улучшения проводятся только с письменного согласия, и определите, кому они принадлежат по окончании аренды.

Условия расторжения, штрафы и обеспечительный платеж по аренде коммерческих помещений

Для арендодателя важны механизмы:

• быстрой реакции на нарушения (задержка оплаты, нецелевое использование, порча имущества);
• удержания депозита (обеспечительного платежа) в разумных и законных пределах.

В договоре необходимо указать:

• Основания для одностороннего расторжения:

  • систематическое нарушение сроков оплаты;
  • использование помещения не по назначению;
  • субаренда без согласия, если она запрещена;
  • нанесение ущерба имуществу.

• Сроки предупреждения:

  • за сколько дней арендодатель обязан уведомить арендатора о расторжении;
  • предусмотрен ли срок для устранения нарушения (грейс-период).

• Обеспечительный платеж (депозит):

  • размер (обычно 1–3 месяца аренды);
  • случаи, когда арендодатель вправе удержать депозит полностью или частично (долги, ущерб, неустойка);
  • порядок возврата (срок и условия).

Если условия возврата/удержания депозита размыты, арендатор может оспаривать удержание в суде. Рекомендуем делать условия максимально прозрачными и конкретными.

Акт приема-передачи: ключевой документ для защиты арендодателя

Акт приема-передачи — обязательное приложение к договору аренды. Подписывать договор без акта рискованно для обеих сторон, но особенно для арендодателя, если:

• требуется зафиксировать, в каком состоянии передается объект;
• есть имущество арендодателя (мебель, техника, оборудование).

В акте целесообразно указать:

• фактическое состояние помещения (стены, пол, потолок, окна, двери, инженерные сети);
• состояние проводки, водоснабжения, отопления, кондиционирования;
• перечень передаваемого имущества с указанием количества, марки, состояния;
• имеющиеся дефекты (царапины, трещины, потертости).

Для арендодателя акт — основание:

• требовать устранения повреждений, возникших по вине арендатора;
• корректно удержать часть депозита в случае порчи имущества.

При выезде арендатора обязательно оформлять обратный акт (акт сдачи-приемки помещения), в котором фиксируется состояние на момент возврата.

Налоговые обязанности арендодателей: изменения с 2026 года

В ближайшие годы налоговая нагрузка на арендодателей в Казахстане заметно возрастет. Это касается как физических лиц, сдающих жилье, так и владельцев коммерческой недвижимости.

Новый режим для физических лиц, сдающих жилье (самозанятые без ИП) c 2026 года:

• вводится новый режим для самозанятых без регистрации ИП, сдающих жилье;
• лимит дохода — не более 300 МРП в месяц (ориентировочно около 1,2 млн тенге);
• ставка ИПН — 0%;
• вместо фиксированных отчислений от МЗП предусмотрены ежемесячные соцплатежи в размере 4% от суммы дохода (включая пенсионные, медицинские и социальные взносы).

Пример: Если квартира сдается за 350 000 тенге, то:

• 4% от 350 000 = 14 000 тенге — соцплатежи арендодателя.

Ожидается рост доходности аренды жилья на 5–10% из-за инфляции и переноса налоговой нагрузки в цену аренды.

Особенности режима:

• отчетность подавать не нужно — чеки будут формироваться в специальном мобильном приложении;
• данные автоматически отправятся в налоговые органы;
• для пенсионеров ставка ИПН — 0%, и соцплатежи платить не нужно;
• многодетные матери и лица с инвалидностью будут частично освобождены от взносов;
• оформление договоров аренды остается прежним (письменная форма, существенные условия).

Владельцы коммерческой недвижимости: рост налоговой нагрузки

Для арендодателей коммерческих объектов (особенно тех, кто работает с юридическими лицами и ИП на общеустановленном режиме) изменения будут более чувствительными.

Ключевые моменты:

• предприниматели на общеустановленном режиме (ОУР) не смогут включать расходы по аренде в вычеты, если арендодатель перешел на гибридную упрощенную декларацию;
• это подтолкнет многих арендодателей к переходу на ОУР с ИПН 10% для ИП и 20% для ТОО;
• при доходе свыше 10 000 МРП появится обязанность уплаты НДС 16%.

По оценкам экспертов:

• стоимость аренды коммерческой недвижимости может вырасти на 20–25% из-за роста налоговой нагрузки;
• для ИП на ОУР нагрузка увеличится минимум на 20%, поскольку КПН (налог на доходы/прибыль) составит 10% вместо прежних 3%, плюс НДС 16%.

Собственники дорогой недвижимости

Нововведения затронут и владельцев дорогих объектов:

• налог на имущество для них будет рассчитываться по ставке 2% от общей стоимости имущества;
• минимальная сумма налога — 2,9 млн тенге;
• дополнительно уплачивается 2% от суммы, превышающей 450 млн тенге.

Ставка не зависит от того, сдается объект в аренду или нет — налог привязан к стоимости, а не к факту использования.

Риски неофициальной сдачи в аренду

Налоговые органы будут усиливать контроль за арендными доходами, особенно:

• через автоматизацию данных (мобильные приложения, чеки, банковские операции);
• через сопоставление информации из реестров, баз данных и отчетности.

Для тех, кто продолжит сдавать недвижимость неофициально, возрастают риски:

• проверок;
• доначислений налогов и взносов;
• штрафов за незаконное предпринимательство.

Форма 871.00: реестр договоров аренды (пользования) для арендодателей

Для арендодателей торговых объектов и торговых мест действует отдельное требование — ежегодно подавать ФНО 871.00 «Реестр договоров аренды (пользования)».

Кто обязан сдавать форму 871.00

Форма представляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые предоставляют в аренду (пользование):

• торговые объекты;
• торговые места в торговых объектах;
• торговые места на торговых рынках.

Торговый объект (по Закону РК «О регулировании торговой деятельности»):

• здание или часть здания, сооружение или часть сооружения, торговый рынок, автоматизированное устройство или транспортное средство, специально оснащённые оборудованием для:
  • выкладки и демонстрации товаров,
  • обслуживания покупателей,
  • проведения денежных расчетов при продаже товаров.

Торговое место:

• место, оснащенное оборудованием для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения расчетов.

Пример:
владелец бизнес-центра сдаёт офисы, а также помещение под газетный киоск и продуктовый магазин. Если киоск и магазин оснащены торговым оборудованием и используются для продажи товаров и расчетов с покупателями, то они признаются торговыми местами в торговом объекте, и арендодатель обязан подавать форму 871.00.

Из чего состоит форма 871.00

Форма состоит из:

• Основной формы 871.00
  - содержит сведения об арендодателе (ИП/юридическое лицо);
  - включает раздел о торговых объектах: количество, суммы арендной платы по договорам, фактически уплаченные суммы, суммы возмещаемых расходов.

• Приложения 871.01
  - реестр с детальной информацией по каждому торговому объекту, торговому месту и арендатору.

Основные сведения, которые отражаются:

• данные о налогоплательщике (арендодателе);
• количество торговых объектов и арендаторов;
• суммы арендной платы по договорам и фактически уплаченные;
• суммы возмещаемых расходов.

В приложении 871.01 указываются:

• наименование торговой сети и объекта;
• категория (стационарный/нестационарный объект);
• общая и торговая площадь;
• количество торговых мест;
• детальная информация об арендаторах (Ф.И.О./наименование, ИИН/БИН, статус — физлицо, ИП, юрлицо);
• данные договора аренды (номер, дата, период);
• назначение и местоположение торгового места;
• суммы арендной платы и возмещаемых расходов (по договору и фактически уплаченные).

Периодичность сдачи и сроки

Отчетный период — календарный год. Реестр представляется не позднее 31 марта года, следующего за отчетным. Впервые форма была представлена за 2017 год в срок до 31 марта 2018 года и продолжает действовать по сей день. Форма носит декларативный характер — служит источником сведений о торговых объектах, арендаторах и суммах арендных платежей. За нарушение сроков подачи предусмотрена административная ответственность по КоАП РК.

Требования к заполнению формы

Основные правила:

• не допускаются исправления, подчистки и помарки;
• при отсутствии показателей соответствующие ячейки не заполняются;
• отрицательные значения сумм отмечаются знаком «-» в левой ячейке строки;
• при бумажной подаче:
  • заполняется ручкой (черными или синими чернилами) или с использованием печатающего устройства;
  • форма составляется в двух экземплярах (один возвращается с отметкой органа госдоходов);
• при электронной подаче:
  • соблюдаются требования статьи 68 Налогового кодекса;
  • налогоплательщик получает уведомление о принятии или непринятии отчетности.

Форма подписывается налогоплательщиком или его представителем и при наличии печати — заверяется ею.

Дополнительные требования к арендодателям — ИП и юридическим лицам

В Законе РК «О регулировании торговой деятельности» установлены:

• классификация торговых объектов;
• категории стационарных торговых объектов;
• требования к налогоплательщикам, которые сдают в аренду торговые объекты и места.

Обязанность заключать письменные договоры аренды

Согласно статье 31-1 Закона, ИП и юридические лица обязаны заключать письменные договоры аренды (пользования), если предоставляют торговые объекты или торговые места в аренду (пользование) на срок более трех календарных дней в пределах календарного месяца.

В договоре аренды обязательно отражаются:

1. Ф.И.О. арендатора-физлица.
2. Наименование арендатора — ИП или юридического лица.
3. Номер и дата документа, удостоверяющего личность арендатора-физлица.
4. ИИН (БИН) арендатора.
5. Номер (при наличии) и дата заключения договора.
6. Период аренды с указанием дат начала и окончания.
7. Сумма арендной платы и (или) возмещаемых расходов.
8. Назначение торгового объекта/места.
9. Адрес торгового объекта/места.
10. Подписи и печати (при наличии) сторон.
11. Иные условия по соглашению сторон.

Ведение реестра договоров аренды

ИП и юридические лица, сдающие в аренду торговые объекты/места, обязаны вести внутренний реестр договоров аренды (пользования), представлять его в органы государственных доходов по форме и в сроки, утвержденные уполномоченным органом (то есть по форме 871.00 и приложению 871.01).

Вопросы и ответы по аренде коммерческой недвижимости

Вопрос: Можно ли заключать договор аренды на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации, и постоянно его продлевать?

Ответ:
Да, такая практика существует: заключается договор на срок менее года, а по истечении — новый договор или дополнительное соглашение. Формально это позволяет избежать обязательной государственной регистрации. Однако для арендатора это снижает уровень защиты (нет зарегистрированного обременения), для арендодателя — создает нестабильность и периодические юридические операции, что неудобно при долгосрочных отношениях и кредитовании. Для долгосрочных и стратегических арендных отношений (особенно с крупными арендаторами) целесообразно рассмотреть заключение и регистрацию долгосрочного договора.

Вопрос: Арендодатель закрыл доступ в офис из-за просрочки оплаты на один день. Законно ли это?

Ответ:
Такие действия правомерны только если в договоре прямо предусмотрено право арендодателя ограничивать доступ к помещению и удерживать имущество при просрочке оплаты. Если в договоре это не прописано, одностороннее ограничение доступа может рассматриваться как самоуправство, и арендодатель рискует столкнуться с претензиями и судебными исками.

Вопрос: Кто обязан платить за вывоз мусора и охрану?

Ответ:
Закон не устанавливает жесткого правила. Это предмет договоренностей сторон: либо расходы включаются в арендную ставку (как часть OPEX), либо оплачиваются дополнительно — напрямую арендатором обслуживающим организациям, или через управляющую компанию или арендодателя с отдельным выставлением счетов. Во избежание споров это нужно четко прописать в договоре.

Вопрос: Можно ли зафиксировать ставку аренды на 5 лет?

Ответ:
Закон не запрещает фиксировать цену на длительный срок. Однако на практике арендодатели почти всегда настаивают на механизме индексации (с учетом инфляции, изменения курса, рыночной ситуации), полностью фиксированная ставка без индексации на 5 лет — большая финансовая нагрузка и риск для арендодателя. Возможен компромисс: базовая ставка фиксируется, но в договор включается ограниченный коридор индексации (например, раз в год, не более 10–15%).

Вопрос: Что происходит с договором аренды, если помещение продано другому собственнику?

Ответ:
По законодательству переход права собственности на недвижимость не является основанием для расторжения действующего договора аренды, новый собственник становится правопреемником арендодателя и обязан соблюдать ранее согласованные условия. Это важно учитывать арендодателю при продаже объекта: покупатель получает объект с действующими арендными отношениями.

Вопрос: Должен ли владелец бизнес-центра сдавать форму 871.00, если среди арендаторов есть киоск и магазин?

Ответ:
Да, если газетный киоск и магазин продуктов питания оснащены оборудованием для выкладки товаров, обслуживания покупателей и проведения расчетов, они признаются торговыми местами в торговом объекте. В таком случае арендодатель обязан ежегодно подавать ФНО 871.00 «Реестр договоров аренды (пользования)» не позднее 31 марта года, следующего за отчетным.

Практические рекомендации арендодателю

• Не используйте универсальные шаблоны без адаптации. Всегда дорабатывайте договор под тип объекта (офис, торговая точка, склад, рынок), категории арендаторов (физлицо, ИП, ТОО), налоговый режим (ваш и арендатора).
• Автоматизируйте учет аренды недвижимости с помощью модуля Учет.Аренда:
  • Автоматическое формирование счетов, актов, счетов-фактур по всем контрагентам;
  • Ведение учета коммунальных расходов по разным схемам;
  • Информация о свободных площадях;
  • Анализ эффективности использования помещений.
• Фиксируйте предмет договора максимально детально. Кадастровый номер, площадь, этаж, номер помещения, схема — это ваша защита от споров и недействительности договора.
• Пропишите структуру платежей и индексацию. Ясно укажите: базовую ставку, наличие/отсутствие НДС, включенные и не включенные расходы (коммунальные, охрана, уборка, вывоз мусора, эксплуатация), механизм изменения ставки.
• Разделите ответственность за текущий и капитальный ремонт. Определите: за что отвечает арендатор (мелкий/текущий ремонт), за что отвечает арендодатель (капитальные элементы и системы), как согласуются и оформляются неотделимые улучшения.
• Пропишите порядок расторжения и применения депозита. Уточните: что считается нарушением, сроки устранения нарушений, когда можно удержать депозит и в каком размере, порядок возврата депозита при выезде арендатора.
• Всегда оформляйте акты приема-передачи. На входе и на выходе: фиксируйте состояние помещения и имущества, при необходимости прикладывайте фото, опись оборудования.
• Отслеживайте налоговые изменения и планируйте режим заранее. С учетом реформ 2026 года: оцените, выгоден ли вам режим самозанятого (для физлиц, сдающих жилье), рассчитайте нагрузку при ОУР с ИПН 10%/20% и НДС 16%, сформируйте долгосрочную ценовую политику по аренде.
• Если сдаете торговые объекты и места — ведите реестр и сдавайте 871.00. Это обязательное требование: для ИП и юрлиц, сдающих торговые объекты/места, с отчетностью 1 раз в год до 31 марта.
• Работайте официально. Неофициальная сдача: повышает риск проверок, лишает вас прозрачности при оформлении сделок (продажа, залог), может привести к штрафам за незаконное предпринимательство.
• Периодически проводите аудит договорной базы. Пересматривайте: соответствие договоров актуальному законодательству, наличие обязательных реквизитов, отражение реальных условий расчетов и использования помещения.